Czasy dominacji właścicieli mieszkań w sektorze najmu wyraźnie się skończyły. Wzrost czynszów hamuje, a oferta lokali rośnie. Moment, w którym jest ich więcej niż potencjalnych lokatorów, jest świetny na negocjowanie stawek i szukanie jak najlepszych ofert. Aktualnie w Warszawie jest o 50% więcej mieszkań do wynajęcia niż w tym samym czasie rok wcześniej. Czy trend ten będzie się pogłębiał?

Stały przewrót na rynku najmu?

Rynek najmu w ostatnich latach przechodził wiele wstrząsów. Drugi kwartał 2022 roku to początek gwałtownego wzrostu popytu, który wygenerowali uchodźcy z Ukrainy. Dziś jednak sytuacja wygląda inaczej. Wzrost cen jest dużo wolniejszy, a w dużych miastach stawki zaczynają nieznacznie spadać. Z danych zebranych przez Expandera i firmy Rentier.io wynika, że korekty cen w dół w segmencie najmu dotyczyły aż 11 z 17 analizowanych miast. Jednocześnie liczba najemców spada. Warunki rynkowe mogą zmienić studenci, którzy za moment zaczynają nowy rok akademicki. Jednak czy stworzony przez nich popyt wystarczy, by powstrzymać przeceny?

Na sektor najmu wpływają też programy preferencyjnych pożyczek takie jak Bezpieczny Kredyt 2%. Beneficjenci tego typu działań w dużej części zasilali wcześniej właśnie segment mieszkań na wynajem. Dzięki nowej ścieżce dojścia do własności przeprowadzają się oni do swoich mieszkań i odpływają z rynku. Oczywiście proces przenoszenia się lokatorów do własnych nieruchomości trwa cały czas. Rządowe programy wsparcia tylko intensyfikują to zjawisko.

Najem mniej rentowny

Pierwsze spadki stawek najmu i drożyzna w segmencie nieruchomości mieszkalnych sprawiają, że inwestycja w mieszkanie na wynajem jest coraz mniej opłacalna. Aktualnie zysk z niej można porównać do obligacji skarbowych. Zjawisko to jest widoczne również w regionach, w których wzrosty cen nieruchomości tracą na sile.

Według danych Expandera i firmy Rentier.io, aby wynająć lokal o powierzchni 50 m kw. w Warszawie trzeba wydać średnio 3784 złote. W stolicy Małopolski średni czynsz za takie same lokum to nieco ponad 3000 złotych, a w Gdański 3215 złotych. W porównaniu do dochodów w Warszawie koszt utrzymania mieszkania jest najwyższy i pochłania nawet ⅓ zarobków. Dla porównania w Bydgoszczy na najem trzeba przeznaczyć maksymalnie 20% miesięcznej pensji.

Choć obecnie w sektorze najmu nie występuje żaden czynnik, który mógłby spowodować wzrost stawek, sytuacja ta nie jest pewna. Niepokoje geopolityczne za wschodnią granicą w każdej chwili mogą przynieść kolejne fale uchodźców. Będą oni potrzebować dachu nad głową. Sytuację komplikuje zbliżający się sezon jesienno-zimowy, który pogarsza warunki życia ludności na terenach objętych wojną. Jeśli to jednak napływ najemców ze wschodu miałby zmienić warunki w segmencie najmu to najpierw będzie to dotyczyć miast położonych przy granicy, oraz dużych ośrodków miejskich, które przyciągają imigrantów.