Z początkiem nowego roku weszły w życie przepisy, zgodnie z którymi jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego, jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Inne formy opodatkowania możliwe są wyłącznie w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie lokalu. Istnieją jednak sposoby na to, aby wynajmując mieszkanie, płacić mniejszy ryczałt.

Właściciele nieruchomości mieszkalnych, które są przedmiotem najmu, muszą pamiętać, że od 1 stycznia 2023 roku najem prywatny opodatkowany jest ryczałtem, a odpisów amortyzacyjnych nie można wliczać w koszty podatkowe. Zmiana ta dotyczy zarówno najmu prywatnego, jak i w ramach prowadzonej działalności.

Może się wydawać, że skoro przy działalności gospodarczej wybrać można inne formy opodatkowania, takie jak skala podatkowa, czy podatek liniowy, bardziej opłacalne będzie założenie działalności, niż najem prywatny. To jednak niekoniecznie prawda, ponieważ działalność obciążona jest dodatkowymi kosztami, takimi jak składki ZUS, składka zdrowotna, prowadzenie księgowości. Eksperci podpowiadają, że ryczałt można obniżyć, stosując odpowiednie zapisy w umowie najmu.

Pierwszym sposobem na obniżenie wysokości ryczałtu jest obniżenie przychodu, który stanowi podstawię opodatkowania. Można to zrobić, „przerzucając” opłaty na najemcę, dzięki czemu nie będą one stanowiły przychodu właściciela mieszkania. W umowie najmu mieszkania należy określić czynsz najmu oraz wymienić wszystkie dodatkowe opłaty, jakie ponosić będzie najemca, czyli koszty energii elektrycznej, gazu, wywozu śmieci. Aby mieć pewność, że wszystkie media będą opłacane w terminie, można dodać zapis, że najemca będzie ponosił te opłaty za pośrednictwem wynajmującego i wówczas sami robimy opłaty, ale kwota na nie przeznaczona, którą otrzymujemy od najemcy, nie stanowi przychodu.

Inny sposób dotyczy osób, które w 2022 r. poniosły stratę, czyli koszty przewyższyły uzyskane przychody. Stratę można rozliczyć podatkowo w 2023 r. i latach kolejnych. Jeśli najem realizowany jest w ramach działalności gospodarczej, warto kontynuować prowadzenie działalności do chwili wykorzystania w pełni poniesionych strat, a następnie przejść na ryczałt w najmie prywatnym.

Trzeci sposób to zmiana najmu prywatnego w działalność gospodarczą, w ramach której wynajmować będziemy nieruchomość lub odwrotnie. W przypadku najmu prywatnego jedyną formą opodatkowania jest ryczałt, ale przy działalności gospodarczej można też rozliczać się podatkiem liniowym lub skalą podatkową. Pamiętać należy jednak o konieczności płacenia składki zdrowotnej i ZUS oraz wprowadzeniu nieruchomości do środków trwałych. Prowadząc działalność, będziemy mieli możliwość rozliczania w kosztach wydatków poniesionych np. na remont. Trzeba jednak dokładnie policzyć, które rozwiązanie będzie w naszej sytuacji korzystniejsze – najem w ramach działalności gospodarczej, czy najem prywatny rozliczany ryczałtem. Działalność gospodarcza może okazać się korzystniejsza dla tych wynajmujących, którzy płacą wysokie odsetki, ponoszą koszty remontów, czy amortyzacji nieruchomości niemieszkalnych, a więc mają dodatkowe koszty, które będą mogli odliczyć od podatku.